Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) 2026: Was Verwalter jetzt wissen müssen
Das umstrittene Heizungsgesetz wird neu aufgestellt: Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ändert sich 2026 der Rahmen für Heizungen, Sanierung und CO2-Kosten. Für Hausverwaltungen heißt das: beraten, Beschlüsse vorbereiten und Abrechnungen anpassen. Dieser Beitrag ordnet die wichtigsten Punkte ein.
Was das GModG ist und seit wann es gilt
Bundestag und Bundesrat haben das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) am 10. Juli 2026 verabschiedet, seit Ende Juli 2026 ist es in Kraft. Es löst das bisherige Gebäudeenergiegesetz in der Fassung von 2024 ab, das als „Heizungsgesetz“ bekannt wurde. Der zentrale Punkt: Die Pflicht, neue Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien zu betreiben, wurde gestrichen.
Die 65-Prozent-Regel gehört der Vergangenheit an – an ihre Stelle tritt eine technologieoffene Regelung mit steigendem Anteil klimaneutraler Brennstoffe.
- Verabschiedung durch Bundestag und Bundesrat am 10. Juli 2026
- In Kraft seit Ende Juli 2026
- 65-Prozent-Pflicht beim Heizungseinbau gestrichen
- Auch die frühere Austauschpflicht für sehr alte Heizungen entfällt
Die Biotreppe: Gas und Öl bleiben möglich
Neue Gas- und Ölheizungen bleiben grundsätzlich zulässig. Wer sie einbaut, muss aber einen wachsenden Mindestanteil klimaneutraler Brennstoffe wie Biomethan, Bioöl oder Wasserstoff nutzen. Nach Angaben des BDEW liegt dieser Anteil bei 10 Prozent ab 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040.
Wahlfreiheit bei der Heizung heißt nicht Kostenfreiheit: Der steigende Anteil teurer Biobrennstoffe wirkt langfristig auf die Betriebskosten.
- Gas- und Ölheizungen bleiben im Neueinbau grundsätzlich möglich
- Gestaffelter Mindestanteil klimaneutraler Brennstoffe („Biotreppe“)
- Langfristige Betriebskosten gehören in jede Entscheidung
- Wärmepumpen und Wärmenetze bleiben als Alternativen relevant
Was die Technologieoffenheit für die WEG bedeutet
Die Entscheidung über die Heizungsart liegt wieder stärker bei den Eigentümern. Für den Verwalter heißt das: Er bereitet die Entscheidung auf. Er holt mehrere Angebote ein, stellt die Gesamtkosten über die Laufzeit gegenüber und formuliert eine Beschlussvorlage, über die die Gemeinschaft rechtssicher abstimmen kann.
Je größer die Wahlfreiheit, desto wichtiger wird eine neutrale und vergleichbare Entscheidungsgrundlage.
- Mehrere Varianten mit Gesamtkosten vergleichen
- Förderung und CO2-Preis in die Rechnung einbeziehen
- Beschlussvorlage mit klarer Empfehlung vorbereiten
- Entscheidung der Gemeinschaft sauber dokumentieren
Wärmeplanung und Anschlussmöglichkeiten
Auch ohne die 65-Prozent-Pflicht bleibt die kommunale Wärmeplanung wichtig, etwa wenn ein Fernwärmeanschluss in Aussicht steht. Verwaltungen sollten den Planungsstand der Kommune kennen, bevor die Gemeinschaft eine teure Entscheidung trifft, die sich später als Sackgasse erweist.
Ein Blick in den kommunalen Wärmeplan kann verhindern, dass eine neue Heizung am Netzausbau vorbeigeplant wird.
- Stand der kommunalen Wärmeplanung erfragen
- Fern- oder Nahwärmeanschluss frühzeitig prüfen
- Investitionen nicht gegen den lokalen Netzausbau planen
CO2-Kosten: Das bleibt in der Abrechnung relevant
Unabhängig vom GModG bleibt die Aufteilung der CO2-Kosten zwischen Mieter und Vermieter nach dem CO2-Kostenaufteilungsgesetz ein Abrechnungsthema. Wie das Stufenmodell funktioniert, erklären wir im Beitrag zur CO2-Kostenaufteilung. Bei Sonderfällen und künftigen Änderungen lohnt die Prüfung im Einzelfall.
Die Heizungsentscheidung der WEG wirkt direkt auf die CO2-Kosten, die später zwischen Mietern und Vermietern aufgeteilt werden.
- CO2-Kostenaufteilung weiterhin nach dem Stufenmodell
- Vermieteranteil in der Heizkostenabrechnung ausweisen
- Datengrundlage mit dem Messdienstleister abstimmen
Was Verwaltungen jetzt tun sollten
Das GModG nimmt Druck aus der Quote, verlagert die Verantwortung aber auf gut vorbereitete Entscheidungen. Wer Eigentümer sachlich informiert, den Zustand der Heizungsanlagen kennt und Beschlüsse strukturiert vorbereitet, führt die Gemeinschaft sicher durch den Wechsel.
Wer früh informiert und plant, verwandelt ein politisches Reizthema in einen ruhigen Beschlussprozess.
- Eigentümer sachlich und frühzeitig informieren
- Anlagenzustand und Restlaufzeit je Objekt erfassen
- Heizungsentscheidungen als Beschlussthema vorbereiten
- Bei Fristen und Förderung fachlichen Rat einholen
Fazit
Das GModG bringt mehr Technologieoffenheit, aber auch neue Beratungs- und Abrechnungsaufgaben für Verwaltungen. Wer Eigentümer frühzeitig informiert, Heizungsbeschlüsse sauber vorbereitet und die CO2-Abrechnung anpasst, führt die WEG sicher durch den Übergang. Bei konkreten Fristen und Beträgen lohnt im Einzelfall die fachliche Prüfung.